<임대차 3법 ②>계약갱신청구권제와 전월세상한제 임대인VS임차인?

안녕하세요~ 돼지총각이에요~

오늘 오전 포스팅했던 임대차 3법 중 전월세신고제를 다뤄보았습니다.

 

오후 포스팅은 임대차 3법 중 가장 말이 많은 계약갱신청구권제와 전월세상환제에 대하여 포스팅을 하도록 하겠습니다.

 

먼저 계약갱신청구권이란, 기존 2년이었던 임대차기간을 2+2년으로 연장하는 내용이 기본 골자입니다.

여기서 세입자는 2년간 거주한 후 1회에 한해 계약갱신청구권을 사용하여서 임대차 계약을 2년 연장할 수 있습니다.

 

하지만

여기서 문제가 되는 내용이 바로

<임대인은 임차인이 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지 계약 갱신을 요구하는 경우 정당한 사유없이 거절하지 못함. (단, 2020년 12월 10일 이후 최초로 체결하거나 갱신된 계약은 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 계약갱신 청구가 가능함.)>

이 내용입니다.

 

문제가 되는 내용은 단하나 입니다. <정당한 사유없이 거절하지 못함.>

 

위 내용으로 인하여 계약갱신청구권이 시행되기전부터 정당한 사유란 무엇인가에 대하여 치열한 공방이 벌어졌습니다.

물론 임대인과 임차인간에 분쟁만 치열해진 상황이죠.

 

3개월이라는 시간동안 아직도 정당한 사유란 무엇인가에 대해 끊임 없이 법적 공방까지 벌어지는 사태가 지속되고 있는 중 입니다.

 

제도 자체가 이미 임대인을 전혀 고려하지 않은 임차인만을 위한 제도이기 때문에 아래 내용에 관한 문제 역시 발생이 되었습니다.

단, 집주인 본인 혹은 직계 존비속이 거주할 목적일 경우 세입자의 계약 갱신 요구는 거부된다. 이 경우 집주인 본인 혹은 그 직계 존비속은 2년 실거주를 해야 한다. 또한 2기 이상의 차임연체, 무단 전대 등 임차인의 귀책사유로 인한 계약종료, 최초 임대차계약 시 재건축 계획을 고지하고 그에 따라 실제 재건축을 하는 경우 등도 계약 갱신 예외 사유로 규정돼 있다.

위 내용에서 가장 논란이 된 부분은

<집주인 본인 혹은 직계 존비속이 거주할 경우 세입자의 계약 갱신 요구는 거부된다.>

그리고

<집주인 본인 혹은 그 직계 존비속은 2년 실거주를 해야 한다.>

입니다.

 

논란 이후에 추가로 후속조치로

<9월 29일 계약갱신권 도입에 따른 후속 조치로 세입자가 세 들어 살던 집에서 퇴거한 뒤 2년 동안은 해당 집의 임대차 정보를 열람할 수 있게 된다.>

위 항목이 추가되었으나 임대인들의 반발이 극심해지면서 전세난에 기름을 부어버리고 말았습니다.

 

전월세상한제란, 위의 계약갱신청구권을 사용한 재계약의 경우 임대료의 상승폭을 연 5%로 제한하는 것 입니다. 만약 5%를 초과하여 차임인상 합의를 한 경우, 계약갱신청구권에 의한 계약연장으로 보지 않아 임차인은 새로운 임차계약이 종료되기 이전에 계약갱신청구권을 행사할 수 있게 됩니다.

 

또한

각 지자체가 임대차 시장 여건 등을 고려하여 조례로 법정 임대료 상한선인 5% 아래로 지정비율을 낮춰 정할 수 있도록 권한을 부여하였습니다.

게다가 임대인(집주인)이 타인에게 소유권을 넘겼더라도 기존 계약은 연장 가능하며 5% 상한 역시 적용됩니다.

다만 새로운 임차인과 계약을 할 경우에는 전월세상한제 적용을 받지 않으며 또 계약을 1회 갱신하여 4년 계약이 끝났을 경우, 재계약시에도 5% 상한제 적용을 받지 않습니다.

 

여기까지 임대차 3법의 나머지인 계약갱신청구권제와 전월세상한제에 대해 알아보았습니다.

 

여기서부터는 개인적인 의견입니다만

 

부동산은 적절한 정책으로 시장에 맡기면 자연스럽게 흘러간다고 생각합니다.

무리한 정책과 대책은 지금처럼 전세난을 일으키고 결국 서민을 위한 임차인을 위한 정책이었다하더라도

서민들이 갈곳을 잃게 만드는 상황에 이르게 되어가고 있습니다.

 

집주인들은 기존 세입자를 내보내고 최대한 높은금액에 전세를 맞추려들것이고 임차인들은 갈곳이 없어 울며겨자먹기로 높은 전세마저 맞춰 들어가야겠지만 직계존비속으로 2년을 채워야하는 사람들이 많아졌기 때문에 향후 2년간은 전세매물이 더 없이 부족하지 않을까 내다보기도 해야합니다.

 

저 돼지총각 역시 세입자였기에 감히 지금이 우리와같은 서민들에게 좋다고 생각이 안돼네요.

 

 

singlepig.tistory.com/22

<임대차 3법 ①>전월세신고제 도입 과연 누구를 위한 정책인가요?