서울 종로와 중구가 탈바꿈 합니다

안녕하세요 돼지 총각입니다.

 

부동산업을 한지 어언 10년 차가 되었습니다.

지금 블로그는 얼마 안 되었습니다만...

 

서울 은평구에서 시작한 지금의 일이 분당을 거쳐 용인을 지나 강남에서만 5년여를 일을 했습니다.

 

하지만!

 

2017년 8월 부동산 규제부터 강남 부동산시장이 잠기고 무언가 일할게 없어지더니 어느순간 돈이 새고 있더라구요...

그러다 아시는 중개법인 대표님과 이사님께서 강북권 그 중에서도 특히 서울 중구와 종로구를 추천을 해주시더군요.

 

그래서 작년부터 중구와 종로구에 대해 공부를 하면서 종로 시장에 집중을 해봤습니다.

 

이미 중구와 종로구에서 선견지명이 있는 기업들은 아파트와 오피스텔을 분양, 건축중에 있었습니다.

 

하지만 이제 시작이구나 싶었던게 지금 신축으로 들어오는 물건들을 제외하고는 기존에 신규공급량이 수요대비 상당히 미비한 수준으로 서울 집값이 고공행진을 하고있으니 외곽으로 빠지는 수요층을 충분히 수용할 수 있음에도 불구하고 공급자체가 원활히 이루어지지 않았습니다.

 

단적인 예로 지금으로부터 14년전에 시작된 세운재정비구역 재개발사업은 서울시장의 교체로 원활히 이루어지지 않았으며, 지금은 노포를 보존하고 개발을 진행하며 사업진행이 안되고있는 곳은 구역해제를 하겠다는 언론보도가 있었습니다.

 

겨우 사업이 진행이 되더라도 오래전부터 계획하고 진행하던 사업이 아닌이상은 이제는 보상자체가 갈수록 힘들어져 쉽지않다 보고있기도 합니다.

 

특히 1인가구 수요가 지속적으로 늘어나는 중구와 종로구는 이미 월세수준이 같은 서울이라도 강남에 준하는 월세가 나오고있으나 공급이 원활하지않아 분양가와 시세가 낮게 책정이 되어있습니다.

 

종로구 중구가 개발이 됨으로써 수요는 늘어나고 있지만 기존 공급이 미비하기에 월세수준이 높아져가고 따라서 주변 상업시설과 원룸시세가 상승을 하고 있습니다. 특히 신축일수록 더 상승폭이 높게 나오고있고 서울 시내권에서 보기드물게 신도시급 수익률을 보이고 있습니다. 5~6년전 판교와 위례에서 얘기한 수익률이 서울 시내권에서 나오고 있다는건데 강남이나 영등포, 여의도 등 기존에 많은 공급이 이루어지고 시세가 안정이 되어있는곳과 달리 근 10년간 방치수준으로 개발이 이루어지지 않아 시세가 안정되지않아 입주 1년도 채 되지않은 오피스텔이 프리미엄이 약 5천에 육박할정도로 종로와 중구에서 사업을하는 개발사들은 투자자들에게 유리한 조건으로 분양을 하고 있다볼 수 있습니다.

 

아파트의 경우 분양가상한제 때문에 시행사 시공사들이 이익을 볼 수 없기에 진행을 안하고 있습니다.

하지만 진행을 하더라도 상당히 낮은 금액에 분양을 할 확률이 높습니다.

 

솔직한 심정으로 부동산 규제로 집값을 잡기는 쉽지않습니다.

상승폭은 조금 둔화시킬 수 있습니다.

시간이 갈 수록 대한민국 인구는 점점 줄어들어갈것이며 젊은층은 사라져갈것이라는 얘기를 많이 듣습니다.

하지만 매년 국내체류 외국인은 계속 증가추세에 있으며 2018년 말 통계에 따르면 약 230만명에 달하는 외국인이 국내에 체류중으로 통계가 되고 그 중 장기 체류 외국인이 170만명에 달합니다.

매년 4%이상 국내체류 외국인이 증가세를 보이고있으며 한국국적 취득률도 지속적으로 늘어가고 있습니다.

 

그 중에서 서울에만 44만명이 넘는 외국인이 결혼, 취업 등의 이유로 한국국적을 취득하여 살고 있습니다.

 

과거에는 순수 한국인만 인정하는 민족적인 분위기로 인구가 증가해왔지만 이제는 교류의 문을열고 다국적국가로 거듭나고 있다고 비춰지고 있습니다.

 

최근 오피스텔이나 원룸 임차인들을 보면 예전에비해 외국인들을 많이 볼 수 있습니다.

그리고 예전에 비해 1인가구가 많이 증가하여 오피스텔의 임차문의가 많이 늘어났습니다.

 

이렇게 1인가구가 계속적으로 늘어나면 앞으로는 아파트 가격이 떨어지지는 않을까? 하는 생각도 듭니다.

오피스텔은 지속적으로 찾는 사람이 많은데 아파트는 찾는사람이 그리 많지는 않습니다.

 

근데 웃긴건 아파트 투자자는 많더라구요...

아파트를 투자용으로만 보고 투자로만 생각하고 아파트 투자처있으면 연락달라는 얘기를 들을때마다 임차인과 수요자는 오피스텔이 계속 늘어나서 이제는 10년전과 달리 요즘은 오피스텔도 차익을 많이보고 거기에 수익성도 좋아 아파트보다 더 많은 수익을 낼 수 있음에도 불구하고 오피스텔을 무시하시는 분들이 상당히 많아 늘 놀라울 따름입니다.

 

5년전 반포재건축 아파트를 분양할때도 아파트 평당가가 어떻게 4천이 넘냐며 떨어질건 안한다며 욕을 하신분들도 지금은 평당 7~8천이 넘어버린 그 단지를 보며 배아파하시겠죠...

그때당시 반포의 대부분의 아파트가 노후화가 많이 진행이 되어있었고 신축에대한 갈망이 있었음에도 그러한 부분들은 무시하시고 주변 시세만 바라보고 한치앞만 바라보시는 분들은 아무리 이름있는 기업의 대표, 학원강사, 방송인 등 이름만대도 알 수 있는 사람들마저도 모르더라구요.

 

4년전 강남 오피스텔 3억대 분양한다고 무슨 오피스텔을 그 가격에 파냐며 옆에 2억대가 수두룩하다며 무시하셨던 그분들은 지금 4억대가 넘고 월 120이상 세를 받는 그 오피스텔 단지를 보며 배아파하시겠죠...

오피스텔은 프리미엄이 안붙는다며 붙더라도 아파트만큼은 안붙는다 얘기하셨던 분들 많았습니다.

아주 틀린얘기는 아니지만 그렇다고 맞는얘기도 아닙니다.

 

물론 지역마다 차이가 조금은 있습니다.

 

아파트라고 다 똑같은 아파트가 아니고 오피스텔이라고 다 똑같은 오피스텔이 아니며 상업시설이라해서 다 똑같은 상가가 아닙니다. 지역과 종목선택에 탁월하신분들이 부동산 투자에 성공하시는 겁니다.

 

다시 종로구와 중구로 넘어오면 오피스텔의 수요가 상승하고 다시 기업들이 서울 시내권으로 몰리는 시점임을 생각하고 움직인다면 지금이 부동산의 투자적기라고 볼 수 있습니다.

 

게다가 현대화사업과 재개발사업이 동시에 진행이 되고있는 지역이기 때문에 향후 미래가치도 지금보다 더 좋다고 볼 수 있습니다.

 

내 입맛에 맞는건 남도 맛있다는 생각으로 저 돼지 총각은 서울 종로구와 중구를 2020년대 들어 최고의 부동산 투자처라고 자신있게 추천드립니다.